29 Ное 2013 09:21:33    |    1025    |    Коментари: 0

Ива Стойкова, специален пратеник на Region.bg във Виена*
Отдел „Саниране” на виенската община е част от Жилищен фонд Виена. Отделът има две големи секции – саниране и ново строителство. Първата отговаря за санирането и по-конкретно за субсидирането на собственици на жилищни сгради, които искат да ги санират. Втората секция се занимава с ново субсидирано жилищно строителство. Задачата на тази секция е да се купят парцелите, да се подготви изграждането им, да се обявят конкурси за строителни предприемачи. Отделът е основан като фирма през 1984 г. с решение на Общински съвет именно с тези задачи. И двете секции работят по поръчка на Община Виена, но служителите му не са държавни, а служители по частното право. Отделът е организация с идеална цел, подпомаган от общината, например при купуването на парцелите. Той има няколко ръководни и надзорни органи, чийто членове са както политици, така и представители на строителни фирми и други групи с интерес в санирането и новото строителство. Президент на отдела е общински съветник, който отговаря за строителството. Общо в отдела работят 75 служители. Тези подробности обясни инж. Вернер Ауер, ръководител на отдел „Саниране” пред Region.bg*. Той разкри каква е тайната на безупречния облик на Виена.
Общинската политика
„Нашата политика почива на субсидии, на различни стимули, чрез които се опитваме да накараме собствениците да пожелаят да санирата сградите си. За тази цел община/провинция Виена дава много средства, като в повечето случаи не става дума единствено за обновяване на фасадата, поясни инж. Ауер”. Средствата се отпускат целенасочено. Това означава, че собственикът трябва да обоснове какви мерки за саниране иска да извърши – например да постави асансьор, да разшири сградата или само да санира фасадата. С други думи, парите не са за самия собственик. За отдел „Саниране” е важно да има по-широк спектър от форми на субсидиране. Те зависят от много фактори, преди всичко от възрастта на сградата, от начина на изграждането й.
Общинският бюджет за саниране
Общината определя строителен обем, от който само за саниране се отделят 250 млн. евро годишно. Около половината от този обем на строителните работи се плаща от община Виена.
По друг начин казано, строителни работи (само саниране) се извършват за 250 млн. евро годишно и половината от тях дава общината. Останалата част от нужните средства за саниране се осигуряват от наемите, постъпленията на собственика. При сгради, където жилищата са на отделни собственици, фирмата, която управлява имота, прави резервен фонд в рамките на определен процент от режийните разходи или самите собственици пропорционално поемат санирането.
Общината е разработила целеви райони за саниране. Един от по-занемарените райони е след околовръстния път на Виена. Общинската политика определя райони, където да се вложат повече средства поради по-голяма нужда. И това е също един от критериите при отпускането на субсидията – къде се намира сградата.
Практика е да се извършва блоково саниране, което обхваща поне две сгради или коплекси от сгради, обединени с вътрешен двор. Това става след разговори с районната администрация. Набелязва се даден блоков коплекс и се вземат мерки да се спечелят собствениците за санирането.
Колко струва санирането на една сграда?
Например, сграда от две части, която гледа към улицата и има вътрешен двор. Извършва се саниране както на фасадата, така и вътре. Поставен е асансьор. Сложено е централно отопление. В някои от апартаментите са изградени баня и тоалетна, каквито преди са липсвали. Застроен е и покривът с жилища. Една част от двора е разрушена, за да може да се открие той за светлината и въздуха. 2,2 до 3 млн. евро е общата стойност на целия проект. 1,8 млн. евро е предоставила община Виена под най-различни форми. Преди санирането в тази сграда е имало 32 апартамента, а след това ,въпреки застрояването на апартамента, апартаментите става 24. Качеството на живеене се е подобрило.
Разходите за по-нова сграда от 70-те години са по-малки - до 600 евро на кв.м. строителен обем. От тях една трета покрива общината. Основното при такива сгради е термичното саниране – облицоват се с плочи. Общинска политика е колкото по-термично саниране се постигне и съответно по-голяма икономия на енергия има, толкова по-високи са субсидиите. При термичното саниране не става дума само за външната фасада, а за международни задължения, които Австрия е поела във връзка с емисиите СО2 и енергийната ефективност.
Особеност на санирането във Виена е т.нар. меко, нежно обновяване на града, което означава, че наемателите остават да живеят в апартаментите си по време на санирането и могат дори да участват в него.
Субсидиите
„Общината отпуска субсидии под различна форма - от нисколихвени заеми през еднократни парични суми до при вече взет кредит от банка, част от сумата може да бъде платена от общината. Размерът на тези субсидии се определя по определени критерии. Имаме законова база за отпускането на субсидиите, където е описано каква сума се полага за определено мероприятие”, отбелязва инж. Вернер Ауер. И дава пример - за сграда от 60-те-70-те години субсидията може да стигне до 1/3 от разходите за санирането като еднократно изплатена сума, която не се връща. При сгради преди Първата Световна война субсидиите могат да стигнат до 60-75% от общата сума. Средствата не биха могли да се присвоят от собственика, защото те са целеви и така се отчитат. Собственикът или управителят на сградата прави организацията и избира кой да направи санирането. Служителите на отдел „Саниране” непрекъснато правят посещения на обектите и следят дали отпуснатите средства се използват целево и дали самото саниране се прави както трябва.
Срещу субсидиите собственикът на санираната сграда поема определени задължения. Например, собственикът тегли заем, като се задължава да отделя суми от наемите, за да го погасява. В рамките на този заем той получава 15-годишни субсидии, което му гарантира все пак някакви средства. Което поставя въпроса защо той го прави, след като нищо няма да спечели. Често пъти става дума за много стари къщи, които собственикът няма да може да санира със собствени средства или да да вдигне наемите до такава степен, че да остане без наематели. Продажбата също не е вариант, защото е практика наемните договори са безсрочни. Когато условията са лоши, жилищата се освобождават и собственикът не може да намери нови наематели, тогава той се принуждава да подобри сградата.
Всъщност точно така е решен въпросът, който е особено болезнен в София – има ли санкции за собственици, които оставят сградите да се рушат? Във Виена такива случаи са рядкост, но все пак, ако например мазилката на фасадата пада, може по съдебен път да се изискат средства от собственика. Ако той не е в състояние да осигури средствата, може да се стигне до отнемане на имота му. Самите собственици в австрийската столица имат интерес имотите им да са в блестящ вид, за да имат наематели и съответно да печелят от тях. От друга страна, наемателите имат големи права и сами могат да принудят даден собственик да предприеме ремонт. Според договора собственикът е длъжен да направи саниране, особено ако го изискват наемателите.
Сградите във Виена
1/3 от жилищата във Виена – т.е. 300 хиляди, са отпреди Първата Световна война. При тези сгради, които заемат голям дял от дейността на общинския отдел, почти никога не става дума само за саниране на фасади. Извършват се по-комплекси работи, за да могат жилищата в тях да достигнат съвременно равнище и конфорт. Фасадите служат преди всичко за украсяване на облика на една сграда, но целта е вътре жилищата да станат по-удобни. При цялостното саниране фасадното саниране е само субпродукт.
Между двете световни войни се изграждат около 75 хиляди жилища. Голямо строителство се извършва в периода на 60-те и 70-те години, но тези жилища са с добър стандарт и конфорт. Проблемът при тях е нуждата от термично саниране, изолация на прозорци и стени.
Частна или общинска собственост
Общо 911 хиляди са жилищата във Виена. ¾ от тях са под наем. 36% са на частен наем, 24% са общински жилища. 13% са жилищно-строителни кооперации. При санирането на сгради с частни наематели е по-лесно, защото комуникацията на отдел „Саниране” е само с един собственик. Останалите са частни жилища на отделни собственици, където е малко по-трудно.

--------------------------------------------------------------------------------------

* Със съдействието на Община Виена –Compress София
 

Име:
E-mail:
Текст:
Код за сигурност	Напиши символите в полето: